nilsky (nilsky_nikolay) wrote,
nilsky
nilsky_nikolay

Categories:

Так просто, или Опять об жилье

Если я правильно понимаю, большая часть "кандидатов" топит за ипотеку.

А я вот считаю, что это абсолютно тупиковый путь.

Каковы, с точки зрения государства и общества, основные задачи, которые должно выполнять жилище?

Таких задач ровно три:
- повышать уровень жизни населения
- способствовать повышению уровня детности
- облегчать мобильность рабочей силы

Какие основные задачи решает ипотека?

Кажется, в современной России ипотека решает только одну задачу: аккумулирование банками финансов в высокодоходном и малорискованном сегменте.

Повышает ли ипотека уровень жизни населения в массе? Не уверен. Что-то мне подсказывает, что огромная доля квартир в ипотеку покупается теми, кто её потом сдаёт в наём по совершенно неадекватным ценам (грубо говоря, "ипотека+"), а то и теми, кто её просто держит мёртвым грузом как "капитал" и "сбережения". Учитывая же ту "муравейность", которую представляют из себя "ипотечные кварталы", о качестве жизни можно говорить ещё более условно.

Повышает ли детность семей? Статистику не знаю, но не уверен. Думаю, значительная доля ипотечных квартир - квартиры (студии, однушки и прочая мелочь) для детей, и понятно, что в 30-40 метровой квартире у молодого человека мысль о репродукции будет возникать в одну из последних очередей. И уж совсем точно более чем об одном ребёнке мыслей не будет. Ещё более значимая доля, подозреваю, покупается теми, кто приехал, предположим, в крупный город и хочет там "закрепиться". Когда большая доля дохода тратится на ипотеку с этой целью, подозреваю, многочисленное потомство также не в приоритете.

Облегчает ли мобильность рабочей силы? Ответ очевиден.

Таким образом, никаких значимых общественных функций, кроме как рост ВВП, ипотека не выполняет. Тогда как результат первых трёх задач, как мне кажется, куда как важнее для общества, чем замечательный рост цен на недвижимость, оборотов строительных компаний и прибылей банков.

Что бы предложил я, буде меня кто-нибудь спросил.

Я бы предложил финансистам точно такой же удобный инструмент, как ипотечные облигации, только строил бы не квартиры на продажу, а государственные доходные дома. (Причём государственными они были бы по форме собственности, а управление можно отдать управляющим компаниям и домовым комитетам (товарищество арендаторов жилья(с)).)

В чём проблема финансов вообще и в России в частности? В уровне рисков. Уровень риска в России традиционно выше западного, отчего у наших предпринимателей возникает вполне естественное желание окупиться как можно быстрее. Отсюда и цены. Мне кажется, что гарантированные государством облигации со стабильной доходностью (скажем, 4-5% годовых) вполне могут быть интересными и для финансистов, и для населения. Конечно, можно предположить, что завтра придёт новый президент и все долги простит. Но если исходить из такой логике, то завтрашний новый президент может что угодно угробить, поэтому разницы в рисках для разных активов особенно-то и нет: грубо говоря, либо у всех всё будет норм, либо для всех будет жёппа.

Как бы государство могло распорядиться этими деньгами для реализации этой идеи?

Государство могло бы строить доходные дома с планируемой окупаемостью, скажем, 30 лет. Этого не может позволить ни один финансист и строитель. А государство - может. И ежемесячная арендная плата составляла бы 1/360 стоимости строительства за метр плюс, предположим, 5% доходных плюс, скажем, 0,5% страховки. Таким образом, при себестоимости строительства 60.000 рублей (а она может быть и меньше), стандартная двушка 50 метров стоила бы арендатору 8.800 рублей в месяц (8.333 база + 417 доходных + 50 страховки), а полноценная четырёхкомнатная квартира площадью 120 метров - 21.100 рублей (20.000 база + 1.000 доходных + 100 страховки). При этом в рамках, предположим, демографического нацпроекта государство могло бы оплачивать какую-то часть аренды за второго, третьего и так далее ребёнка.

За 2,25 триллиона рублей в год можно строить 500.000 квартир средней площадью 75 метров и сдавать их в аренду за примерно 13.000 рублей в месяц (при себестоимости строительства 45.000 рублей - за 9.900 рублей в месяц). Двое детей в трёшке - вполне комфортно. Значит, два миллиона человек в год в нормальных квартирах. Можно и русских начать возвращать из сбрендивших стран.

В чём плюсы?

1. Главное - повышение мобильности населения. Если у тебя квартира в собственности или в ипотеке, тебе очень трудно взять и поехать в другой город, тысячи за четыре километров. Если ты снимаешь квартиру у государства, то это должно быть проще: сдал в одном месте - принял в другом. Конечно, этот эффект возникнет не сразу (ибо для него число квартир должно исчисляться миллионами), но лет через десять - вполне.

2. Второе главное - демографический эффект. Недорогое и относительно просторное жильё - абсолютный стимул для размножения.

3. Соблюдение естественных и санитарных норм, в отличие от сотонистской современной массовой застройки, что значит уменьшение заболеваний, стрессов и прочего богомерзкого результата "муравейнизации".

Государство, став зачинателем этого крупнейшего и стабильнейшего бизнеса (аренда собственно жилья + аренда коммерческих помещений + управление), даст пример и частному капиталу, который, думаю, тоже распробует эту модель.

С учётом цифровизации, вполне можно прийти к квартирному "уберу", когда сменить место жительства будет как два пальца об асфальт, при этом будет обеспечен высокий уровень безопасности (ибо если ты плохой жилец - иди на рынок и снимай вдвое-втрое дороже) и морально-психологического состояния населения (которое сегодня часто живёт в стрессе именно потому, что нифига не уверено в завтрашнем дне в условиях, когда ипотечно-арендные платежи составляют огромную часть бюджета).

Может быть, сегодня это не самая актуально выглядящая идея. Однако если мы посмотрим в завтрашний день (что может не только лишь каждый, но мы-то можем), то мы увидим там следующие изменения:
- будет массово "выходить из строя" массовая, извините за тавтологию, советская застройка;
- экономика будет становиться всё более ситуативной (сегодня будет нужно и выгодно производить масло в Вологде, а завтра будет нужно и выгодно делать мебель в Иркутске), а значит, трудовые ресурсы должны будут становиться всё более мобильными;
- Россия будет становиться всё более привлекательной для "белой" миграции;
- России нужно будет всё активнее осваивать и заселять азиатскую часть.

В результате этих изменений нынешние перекосы - концентрация жилья и жителей в мегаполисах Европейской России, запихивание людей в стоэтажные "муравейники" на клочках асфальта - будут только тормозить развитие. Даже если на бумаге ВВП будет показывать классный рост за счёт очередных триллионов в многоэтажках Москвы.

P.S. Я, конечно, мыслю эту уже не первый раз озвучиваю, но раз уж у нас тут цельная президентская кампания намечается - не грех и повторить. Вдруг кто из кандидатов одумается задумается:)
Tags: гаранту на заметку, городарика, как жЫть дальше, размышлизм
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 36 comments