Category: недвижимость

Крокодил и пиранья

Об вечном союзе говна и труб и об очищающей пятиминутке

В ленте попался срыв покровов. Лента у меня довольно вменяемая, поэтому инфа попалась только один раз, но судя по яндексу, по трубам разлетелось широко.

Суть срыва. Шувалов имеет участок 7,6 га земли в Сколково, которая оценена в ничтожные, по мнению покровосрывателей, деньги - 107 тысяч рублей, причём именно потому, что принадлежит Шувалову.

Как давно читающие этот блог френды знают, меня трудно ошарашить какой-либо информацией, поскольку до ошарашивания я проверяю факты. Факты, предоставленные срывателями покровов я проверяю особенно тщательно (в тех случаях, разумеется, когда проверяю, потому что 99% информации, поступающей от срывателей покровов, я сразу отметаю в мусорную корзину - верить этой категории информаторов на слово нет никаких оснований, а всё проверять мне тупо некогда и лень). В случае с землями маркиза Карабаса тов. Шувалова информация была увидена мной в минуты послеобеденного отдыха, так что я решил уделить-таки пару минут для прояснения ситуации.

Тем, кому тоже нечего делать, я дарю две ссылки и два скриншота.

Вот здесь можно узнать кадастровый номер любого участка земли в Сколково, а вот тут - посмотреть кадастровую стоимость этого участка и примерный расчёт налога.

Я взял два примерно равных шуваловскому участка земли и посмотрел. Вот два скриншота:

Сколково

Сколково-2

Как видно, примерно одинаковые по площади участки имеют кадастровую стоимость, отличающуюся более чем в 15000 раз. Просто потому, что одна часть этого самого Сколково - типа "московская", а другая - типа "областная". Вот и вся разгадка.

Времени на то, чтобы это узнать, ушло минут пять.

В общем, рекомендую использовать "правило пяти минут". Если ты узнал что-то, что тебя возбудило (или должно возбудить по мнению сообщивших тебе это), прежде чем вкушать информационной виагры, удели хотя бы пять минут на перепроверку информации. Информационная гигиена - прежде всего!
череп леонардо

Так просто, или Опять об жилье

Если я правильно понимаю, большая часть "кандидатов" топит за ипотеку.

А я вот считаю, что это абсолютно тупиковый путь.

Каковы, с точки зрения государства и общества, основные задачи, которые должно выполнять жилище?

Таких задач ровно три:
- повышать уровень жизни населения
- способствовать повышению уровня детности
- облегчать мобильность рабочей силы

Какие основные задачи решает ипотека?

Кажется, в современной России ипотека решает только одну задачу: аккумулирование банками финансов в высокодоходном и малорискованном сегменте.

Повышает ли ипотека уровень жизни населения в массе? Не уверен. Что-то мне подсказывает, что огромная доля квартир в ипотеку покупается теми, кто её потом сдаёт в наём по совершенно неадекватным ценам (грубо говоря, "ипотека+"), а то и теми, кто её просто держит мёртвым грузом как "капитал" и "сбережения". Учитывая же ту "муравейность", которую представляют из себя "ипотечные кварталы", о качестве жизни можно говорить ещё более условно.

Повышает ли детность семей? Статистику не знаю, но не уверен. Думаю, значительная доля ипотечных квартир - квартиры (студии, однушки и прочая мелочь) для детей, и понятно, что в 30-40 метровой квартире у молодого человека мысль о репродукции будет возникать в одну из последних очередей. И уж совсем точно более чем об одном ребёнке мыслей не будет. Ещё более значимая доля, подозреваю, покупается теми, кто приехал, предположим, в крупный город и хочет там "закрепиться". Когда большая доля дохода тратится на ипотеку с этой целью, подозреваю, многочисленное потомство также не в приоритете.

Облегчает ли мобильность рабочей силы? Ответ очевиден.

Таким образом, никаких значимых общественных функций, кроме как рост ВВП, ипотека не выполняет. Тогда как результат первых трёх задач, как мне кажется, куда как важнее для общества, чем замечательный рост цен на недвижимость, оборотов строительных компаний и прибылей банков.

Что бы предложил я, буде меня кто-нибудь спросил.

Я бы предложил финансистам точно такой же удобный инструмент, как ипотечные облигации, только строил бы не квартиры на продажу, а государственные доходные дома. (Причём государственными они были бы по форме собственности, а управление можно отдать управляющим компаниям и домовым комитетам (товарищество арендаторов жилья(с)).)

В чём проблема финансов вообще и в России в частности? В уровне рисков. Уровень риска в России традиционно выше западного, отчего у наших предпринимателей возникает вполне естественное желание окупиться как можно быстрее. Отсюда и цены. Мне кажется, что гарантированные государством облигации со стабильной доходностью (скажем, 4-5% годовых) вполне могут быть интересными и для финансистов, и для населения. Конечно, можно предположить, что завтра придёт новый президент и все долги простит. Но если исходить из такой логике, то завтрашний новый президент может что угодно угробить, поэтому разницы в рисках для разных активов особенно-то и нет: грубо говоря, либо у всех всё будет норм, либо для всех будет жёппа.

Как бы государство могло распорядиться этими деньгами для реализации этой идеи?

Государство могло бы строить доходные дома с планируемой окупаемостью, скажем, 30 лет. Этого не может позволить ни один финансист и строитель. А государство - может. И ежемесячная арендная плата составляла бы 1/360 стоимости строительства за метр плюс, предположим, 5% доходных плюс, скажем, 0,5% страховки. Таким образом, при себестоимости строительства 60.000 рублей (а она может быть и меньше), стандартная двушка 50 метров стоила бы арендатору 8.800 рублей в месяц (8.333 база + 417 доходных + 50 страховки), а полноценная четырёхкомнатная квартира площадью 120 метров - 21.100 рублей (20.000 база + 1.000 доходных + 100 страховки). При этом в рамках, предположим, демографического нацпроекта государство могло бы оплачивать какую-то часть аренды за второго, третьего и так далее ребёнка.

За 2,25 триллиона рублей в год можно строить 500.000 квартир средней площадью 75 метров и сдавать их в аренду за примерно 13.000 рублей в месяц (при себестоимости строительства 45.000 рублей - за 9.900 рублей в месяц). Двое детей в трёшке - вполне комфортно. Значит, два миллиона человек в год в нормальных квартирах. Можно и русских начать возвращать из сбрендивших стран.

В чём плюсы?

1. Главное - повышение мобильности населения. Если у тебя квартира в собственности или в ипотеке, тебе очень трудно взять и поехать в другой город, тысячи за четыре километров. Если ты снимаешь квартиру у государства, то это должно быть проще: сдал в одном месте - принял в другом. Конечно, этот эффект возникнет не сразу (ибо для него число квартир должно исчисляться миллионами), но лет через десять - вполне.

2. Второе главное - демографический эффект. Недорогое и относительно просторное жильё - абсолютный стимул для размножения.

3. Соблюдение естественных и санитарных норм, в отличие от сотонистской современной массовой застройки, что значит уменьшение заболеваний, стрессов и прочего богомерзкого результата "муравейнизации".

Государство, став зачинателем этого крупнейшего и стабильнейшего бизнеса (аренда собственно жилья + аренда коммерческих помещений + управление), даст пример и частному капиталу, который, думаю, тоже распробует эту модель.

С учётом цифровизации, вполне можно прийти к квартирному "уберу", когда сменить место жительства будет как два пальца об асфальт, при этом будет обеспечен высокий уровень безопасности (ибо если ты плохой жилец - иди на рынок и снимай вдвое-втрое дороже) и морально-психологического состояния населения (которое сегодня часто живёт в стрессе именно потому, что нифига не уверено в завтрашнем дне в условиях, когда ипотечно-арендные платежи составляют огромную часть бюджета).

Может быть, сегодня это не самая актуально выглядящая идея. Однако если мы посмотрим в завтрашний день (что может не только лишь каждый, но мы-то можем), то мы увидим там следующие изменения:
- будет массово "выходить из строя" массовая, извините за тавтологию, советская застройка;
- экономика будет становиться всё более ситуативной (сегодня будет нужно и выгодно производить масло в Вологде, а завтра будет нужно и выгодно делать мебель в Иркутске), а значит, трудовые ресурсы должны будут становиться всё более мобильными;
- Россия будет становиться всё более привлекательной для "белой" миграции;
- России нужно будет всё активнее осваивать и заселять азиатскую часть.

В результате этих изменений нынешние перекосы - концентрация жилья и жителей в мегаполисах Европейской России, запихивание людей в стоэтажные "муравейники" на клочках асфальта - будут только тормозить развитие. Даже если на бумаге ВВП будет показывать классный рост за счёт очередных триллионов в многоэтажках Москвы.

P.S. Я, конечно, мыслю эту уже не первый раз озвучиваю, но раз уж у нас тут цельная президентская кампания намечается - не грех и повторить. Вдруг кто из кандидатов одумается задумается:)
сам

Жилищное строительство пока растёт

В I полугодии 2015 года введено в эксплуатацию 445,6 тыс. квартир общей площадью 34,3 млн.кв.метров, что составило 115,3% к соответствующему периоду предыдущего года (в I полугодии 2014 г. было введено 29,7 млн.кв.метров жилья, 129,8% к I полугодию 2013 года).

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Краснодарском крае, где введено 7,4% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Московской области - 6,3%, Москве - 5,4%, Санкт-Петербурге - 4,2%, Тюменской области - 4,0%, Ленинградской области - 3,9%, Республике Башкортостан - 3,6%, Свердловской области - 3,4%, Новосибирской области - 3,3%, Ростовской области - 3,2%, Республике Татарстан - 3,1%, Челябинской области - 2,3%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть больше половины введенной общей площади жилья в России.

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в I полугодии 2015 г. наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с I полугодием 2014 г. в Московской области - на 27,5%, Республике Татарстан - на 12,8%,

В I полугодии 2015 г. индивидуальными застройщиками введено 123,8 тыс. жилых домов общей площадью 16,4 млн.кв.метров, что составило 115,3% к I полугодию 2014 года. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 47,8%; в Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской, Чеченской республиках, Республике Тыва, Астраханской, Белгородской областях - от 87,4 до 98,3%.


(Росстат)
Котэ

Нет слов, одни выражения

По данным "Независимой газеты", замглавы Росреестра Сергей Сапельников, курировавший исполнение федеральной программы по созданию системы государственного кадастра недвижимости, которую претворял в жизнь Росреестр, уехал с семьей в США, сразу после того как разразился коррупционный скандал.

В общей сложности на реализацию программы было израсходовано 42,3 млрд руб. Как выяснилось в ходе проверки, проведенной Счетной палатой РФ, при ее реализации были допущены многочисленные финансовые нарушения, в том числе нецелевое расходование средств на 23,9 млрд руб.

Целью программы было создание еще в 2012г. государственного кадастра недвижимости (ГКН) в 89 кадастровых округах России, перенос в него сведений о ранее учтенных объектах, создание инфраструктуры пространственных данных ГКН на 73% территории страны и оценка объектов капитального строительства во всех кадастровых округах.

<...> Согласно выводам аудиторов, большая часть нарушений, выявленных в ходе проверки, пришлась на IТ-направление Росреестра, которое курировал С.Сапельников.

Выяснилось, что один из основных проектов Росреестра - геоинформационный портал - сделан на платформе американской операционной системы ArcGISServer 10.1. Фактически все данные карт основаны на американской системе координат, хотя все картографические и геодезические материалы в России создаются на отечественных системах.

Десятки контрактов в рамках подпрограммы "Создание системы государственного кадастра недвижимости" выполняла фирма "Дата+" - российский партнер американской компании ESRI, специализирующейся на разработке программного обеспечения для геоинформационных систем. Как отмечает издание, фирма ESRI, получившая доступ к секретным пространственным данным России - стратегический партнер Фонда геопространственной разведки (NGIA), который был основан управлением геопространственной разведки США. Таким образом, NGIA находится в прямом подчинении Пентагона.

По данным Счетной палаты, заключение госконтрактов на создание карт и ортофотопланов страны, подготовленных Росреестром для публикации на сайте в целях всеобщего пользования, не только проводилось без согласования с ФСБ и Минобороны, но и фирмы-подрядчики не имели соответствующих лицензий.

Издание подчеркивает, что работа по созданию геоинформационного портала велась в Калифорнии с серверов компании ESRI. Об этом свидетельствует исходный код страницы сайта, зафиксированный в момент его открытия, из которого следует, что все программные модули по обработке картографической информации, в том числе секретной, переданы США.

(via buisnescat)

ПыСы Интересно, найдётся ли у Путина ледоруб. Или утрётся?